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珠海刘德贡

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综合体的立体化趋势(转载)  

2013-07-13 13:26:45|  分类: 奇思异想 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   综合体开发非常大的一个特点就是土地资源的充分利用,“立体化”的开发手段是众多项目的共同特征,一方面承付高额的核心地段地价成本,同时挖掘相对最大化的物业营运价值。综合体立体化开发主要体现在地下空间的开发与利用、高层或超高层商业建筑的再开发、二层或空中步道系统的打造,以及立体化景观价值提升等方面。
(1)地下空间的开发
  地下空间的开发利用是地价高涨、商业空间供给不足、交通状况恶化的产物,其大致可分成两种类型:一类是高层建筑地下部分的利用,除机房和仓库外,很多都是作为商业之用,如酒吧、冷热餐厅、餐馆、零售商店等;另一类是地下商业街的开发,主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行,与地铁站和商业区大型商业设施直接相连,街道宽度6-12米不等,两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。
(2)商业建筑高层化
综合体的立体化趋势 - 反对派 - 珠海刘德贡
     亚洲地区高层或超高层商业建筑主要从20 世纪中叶开始兴起。商业建筑高层化的出现在一定程度上削弱了高地价成本对于项目开发的局限,但同时也带来了一些新的问题需要有效解决。主要体现在对于经营公司的经营能力提出了更高挑战——如何保障高楼层商业的客流量及经营价值,以及内部建筑设计调整,以建筑形式变化引导客户消费行为等方面。前一问题,目前的解决办法主要是通过选择经验丰富的商业经营公司以及合理综合业态布局、在高楼层部分增加目的性消费业态等手段加以解决。后一问题,主要是通过在建筑内部设计引入“首层”概念 ,创造更多的满足客户休憩的功能设施,从而让客户形成一定的错觉、增加其在商场内的停留时间。例如深圳华强北商圈中的茂业百货,其营业部分为1-9层,但其在内部设计中,在第5 层又增加了一个完整的地面,从而将商场分成了1-4 层、5-9 层两部分,从而使客户形成本商场只是一个4-5层的商场,而不是一个9层商场的错觉,从而降低客户的“厌高症”。同时该商场又在第5 层新增加的地面上布置了开放式休闲咖啡厅,以降低客户在商场内长时间购物带来的身体疲劳,挖掘消费潜力。
(3)高架步道系统
  伴随商业建筑的高层化和人车交通的不断增加,在一些都市综合体街区中大多规划设计了二层或高架步道平台、建筑上部连廊等空中步道系统,用以提高建筑高层部分的交通便捷度、减少人车的相互干扰、实现人车分流。
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  另外,在通过各种连廊、步道系统,也可以增加综合体中商业经营价值。
 
(4)景观立体化
地面、地下、空中,三层次景观系统立体互动,形成丰富的景观效果。
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(5)交通体系立体化
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