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珠海刘德贡

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对楼市调控他见的摘录  

2011-03-01 13:40:11|  分类: 政经观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  楼市的不断上升可能出现泡沫,一下子暴跌会是灾难。

  人民的收入增加,他们的积蓄要放进一些仓库去,作为财富累积。一般而言,比较可取的仓库就是房地产。

  楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼,楼价上升他们无缘享受,有所不公。楼价上升是反映着财富累积的上升,楼市暴跌是财富暴跌,楼价暴跌的效果,主要是把财富再分配。

  有些人买楼不管什么租值不租值,也不管折现不折现,只是见人买就跟着买,希望升值。这是牛群直觉的行为,是另一种“泡沫”的原因。历史上,“牛群直觉”促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香,有导致牛顿输身家的南海股市泡沫,而上世纪七十年代,有中国的君子兰,也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后,暴跌至一百二十!这些发神经的例子跟货币政策没有明显的关系,而对经济整体没有严重的不良影响。

  市场之价可以暴升暴跌,称之为“泡沫”可以接受,但怎样解释呢?如果经济学者真的可以解释,可以推断,他们早就发了达。敢打赌者一般是输多赢少。

  当年在东京,平民老百姓睡的床,不是双层的那种,而是像抽屉,层层迭迭,要拉开来,钻进去,像把信入封似的。那是经济雄极一时的日本,其人均收入冠天下,值得炎黄子孙羡慕吗?

  因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场“泡沫”对经济整体可以有广泛的不良影响,但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌,到今天经济学者只知其然而不知其所以然。楼市或资产价格泡沫性的下跌,导致经济整体下跌后难以复苏,主要是因为有利益团体的左右,难以调整。调校的困难在于利益团体的阻力:退休的反对通胀,工会对工资不让步,政府员工对工资不让步,“环保”法例也不让步。

  中国放宽银根的市场反应大约滞后六个月,有了通胀预期调校回头需要一年时间。没有借贷膨胀而出现的泡沫,永远是经济整体的局部,为祸不大。楼市不会像股市那么容易地促成一窝蜂的行为,因为一间房子是什么不可能不知道。昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么,一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。如果楼市出现牛群效应,可能出现泡沫,主要是起于房地产市场的讯息不足。如果政府能够定期公布“楼房空置率、平均月租、楼房新供应数量(包括建成但还没有卖出的楼房数量、正在兴建或计划兴建的楼房数量以及地区政府计划推出的新地盘可建楼房多少)”则基本不会有房市的牛群效应了。对于各种有意瞒骗,要考虑怎样处理。如果某区的土地不足,或需求很高,那么让楼价上升是上策,大升也不坏,因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。

  房市的全部问题在于政府。没有稳定的替代性收入来源,土地、公租房等不可能有效供给。过度的货币发行和信贷扩张,这不是他人的错;土地政府垄断,这也不是他人的错。不把这两个毒瘤去除,那就调来调去,永无宁日地调下去,但这样得好处的只是参与调控和管制的政府官员。

  但用房产税这样的价格变量去抑制房市过度投机和房价过快上涨,效率损失最小,也最有可信性:不会给地方政府带来财政问题,又富于弹性,税率多少、多大面积起征,好操作,也不容易钻政策空子。如果房产税试点成功,则给中央政府大幅度增加了政策选择和执行的空间。为什么大多数城市选择的是限购令,而不是房产税呢?因为“限购”损害的只是还没有购房的新人的利益,不损害已经购房的既得利益者的利益,而后者不管你是打算购房的新人,还是已经购了房的既得利益者,只要持有多套房子、大面积的房子,都得承担这税赋,不易逃避。政策选择之所以如此,其实还是一个自己的刀不愿削自己的把的问题。想想看,政策制定者谁没有几套房子?

  中东、北非的动乱示范效应不可小觑。不要以为,那只是政治问题,其实更多的是经济、民生的问题。老百姓只要能够过上安居乐业的日子,那管你什么民主、自由、多少党。近年来,我们经济虽然高速增长,但是民生问题却有恶化的趋势,问题就集中在住房上。中央政府用签订责任状的方式要求地方政府增加保障性住房供给,这已是稳定民心的迫切需要。在这个背景下,房产税山雨欲来,各地将不得不征收。

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