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珠海刘德贡

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推行“年限房”,让房子回归居住功能  

2008-03-09 16:28:23|  分类: 政经观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  方案是这样的:政府将作为住宅的地块“招、拍、挂”,并在规定使用年限的情下与中标者签定合同,合同规定自合同订立之日起两年内为建设期,此后为购买者使用期(根据地块功能规划分成35-40-45-50四种期限),当使用期结束后,此土地和其上住宅所有权无偿收归政府所有,用作政府廉租房房源或进行再改造,原所有人拥有优先租用权,但继承人无此特权。此类“年限房”规则(政府条例)写入房产证,过了“建设期”和“使用期”,即使还没建房或建好的房子还没售出,土地和其上物产同样无偿收归政府所有。“条例”对房子的建筑质量提出明确规定,但对房型、规格、档次、售价不作限制,完全交给市场决定。

  在此情况下,让开发商囤地囤房去吧、涨价去吧、让投机客博傻去吧,反正时间一到就全部收回。而真正需要住房的人因只拥有有限的使用期(这应由其生命周期和当时的经济条件来选择),自然不会去高价购买不具有完全所有权的房子,也不会为后代继承者承但负担。

附:贾图:中国应学欧美向闲置房开战

  房屋闲置现象在每个国家都存在,但是,世界各国法律对这种现象的容忍度却是截然不同的。而目前,欧洲国家正在向闲置房开战,据报道,这些国家所采取的措施千奇百怪,但万变不离其宗:

  在荷兰,法律规定,如果一套住房空置一年以上,“不速之客”就可以入住,除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月,他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房;在瑞典,政府甚至直接将无人居住的住房推倒;在德国,业主必须使空房得到重新利用,在房屋闲置率超过10%的市镇,当地政府还会推倒那些无法出租的住房;在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推;丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

  不仅欧洲,美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区,甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外,美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样,也将空置房推倒。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢?

  其一,是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置,就会使得一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律,都把住房视为一项基本的人权,要求政府必须解决住房问题。在荷兰,早在1901年荷兰就颁布了《住房法》,要求政府向居民“提供充足住房”。荷兰政府为此共建造了239.36万套公共住房——这一数字对人口不多的荷兰而言是相当大的。

  其二,为了打击房屋囤积,抑制投机炒作,平抑房价。商品的价格是由供求关系决定的,大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给,会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口,导致供不应求的局面,必然推动房价的上涨,甚至,导致房价的失控,恶化民生。关于这一点,从相关国家采取的措施中就可以看出来。如果房屋空置,业主必须同意让“不速之客”居住以消化有效需求,在这种情况下,谁也不会愿意多买住房,等于将相当一部分投机性住房剔除,使房价体现为有效需求拉动的结果,而非投机与有效需求共同拉动的结果。在这种情况下,房价的走势会比较平缓。事实上,从历史数据来看,欧洲的房价走势整体而言是比较平稳的。
  其三,为了节约土地,提高土地利用率。房屋是建在土地上的,这是一个人所共知的常识。尤其是欧美国家,他们所说的“House”(房子)其实是指别墅,而我们国家所说的房子在欧美其实叫公寓。欧美国家的房子一般都比较大,会占用较大面积的土地,而土地资源的稀缺性决定了,政府必须最大限度的提高土地的利用率,避免浪费,也避免占用过多土地(尤其是耕地)。闲置房屋一方面占据着土地空间,使得土地无法再使用,另一方面,房屋又是空置的,它等于造成了双重浪费。政府通过严厉措施抑制空置房,等于间接提高了土地的利用率,避免了土地浪费。

  相比之下,我国人多地少,土地资源更稀缺,更需要提高住房与土地的利用率。但是,由于法律对投机行为的抑制作用缺位,使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松,在许多城市(尤其是大城市),尽管一些楼盘的房屋已经销售一空,居住着却寥寥无几,投机性住房大比例的出现,导致了大量住房的闲置。而一些开发商为了推高房价,故意捂盘惜售,导致大量住房因囤积而闲置。

  我国近年来的房地产投资增速很快,但房价却连年飙升,追根溯源,在于大量住房被投机者囤积沉淀下来,这些存量住房绝大部分是闲置的,不仅造成了住房的浪费,也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时,由于大量住房被囤积闲置,政府必须拍卖更多的土地建房,造成土地资源被快速蚕食。国土资源部数据显示,我国耕地面积已经从1996年的19.5亿亩缩减为2007年的18.26亿亩,离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥。

  在这种情况下,我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法,向闲置房开战,把闲置房逼出来,推向市场。如果做到了这一点,仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价,避免房价的持续非理性上涨,并且,由于住房使用效率的提高,也能大大减轻政府的住房保障压力,同时,由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收,减少了拆迁行为,也能够减少社会矛盾,使我们这个社会更加和谐。

  来源:上海证券报2008年7月17日

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