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珠海刘德贡

人民需要免予恐惧的自由和自强理性的自主,各民族各地区应当紧密联邦自治共和。

 
 
 

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我看住房问题  

2008-03-07 10:36:30|  分类: 政经观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  房价快速上涨的隐忧

房地产价格的快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。

第一,房价上涨过快导致居民购房负担过重,抑制了居民的其他消费,同时还加大了物价上涨的压力。

由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭会抑制其他消费,以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果,成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。房地产价格的快速上涨使其他产业的收入相对贬值,从而带动其产品的涨价冲动。

第二,房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。目前,我国收入分配的不平等状况已经相当严重,而房价的大幅上涨,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚,向少数高收入者,特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言,大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水,导致收入差距进一步拉大。

第三,房价持续快速上涨最终将导致房地产风险大增,从而直接威胁金融秩序的安全,进而给国民经济带来剧烈震荡。

第四,高房价推动下的房地产业粗放式经营,是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一。房地产业的高额利润吸引和投资的大幅增长将挤占其他产业特别是高端制造和科技创新的资金投入,使我国的产业升级受到阻延。

第五,房价的快速增长,增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本,抑制了城市化发展的进程,也削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。

第六,房价的快速上涨将带动城市商务成本的提高,降低城市的综合竞争力。同时,由于高昂的房价加大了居住成本,也阻碍了优秀人才向大城市的聚集,对城市经济的长期发展不利。

当房价高企,而城市居民绝大多数人无力进行住房消费时,一种“有人没房住,有房没有人住”的怪现象也随之产生,而且这种趋势大有愈演愈烈之势。

根据国家统计局的年报,自2002年至2005年底,三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中,不仅基本上没人可以“享受”福利分房,而且买得起商品住房的只是其中极少数。在全社会70%人买不起房的人当中,新增人口至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起,构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。事实上,上个世纪末福利分房的结束,也就意味着中国城市住房自有率下降的开始。

  房价上涨之谜

一边是70%以上的城市居民难以承受的高房价,另一边是价格不菲的高档房依然紧俏,这种现象的确令人匪夷所思。但如果深入探究,就会发现高价房确实有它的市场。这主要因为随着我国经济的发展,特别是一些大城市近年在基础设施建设上的飞跃发展,令城市品质急剧提升,房地产相应升值。但这种升值并未得到理性的分配,而是被作为一种金融产品被人为炒作。对于投资客而言,房价的高低并不重要,重要的是只要房价继续上涨,尤其是在大幅度上涨的情况下,投资客就可以无限期持有,等待更高的价格出售。在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下,大量资本的源源不断地涌入,就会造成房价的一路上涨。因此,决定市场价格的涨跌并不完全取决于市场的供应量与实际需求,而是取决于人们对未来价格走势的预期。这也就解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”和“房价收入比如此之高”这两个经济命题。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比,当然不能解释面向高端人群和投资人群的住宅市场的价格水平。

在高房价的背后,实际上折射出的是财富分配差异。一个简单的道理是,如果没有巨大的购买力支撑,开发商们何以能将房子卖高价?

随着房价高涨和对投资过热的担忧,很多人对地方政府提出指责,认为地方政府盲目追求GDP、与房地产商合谋推高房价、阻碍中央宏观调控等等。如果情况真是这样,那很简单,哪个地方GDP增长得快,哪个地方的房价上涨得快就把那的官员撤职就完了。但要知道,如果我们希望国家的经济实力在世界上更有地位,人民生活水平不断提高,GDP增长是必须的。说地方政府与房地产商哄抬房价,完全是推卸责任。前一段时间很多人说房价太高,老百姓买不起房,所以中央部委出了好多政策,例如要求70%建90平米以下中低档房,严格土地审批等等。但在我看来,这些政策很大程度上是一种姿态,至于能不能解决问题,根本没有认真考虑。你想想,中国的城市化发展这么快,政府还要收紧土地供应,房价怎么能不涨?如果你担心老百姓买不起房,就应该拿出更多的地来,更多的钱来,专门建廉租房给穷人住。想通过打压房地产商来帮助穷人买房是不可能的。这其实是有些政府部门在推卸责任;推卸责任的同时,又想扩大权力。最终的决策往往建立在很混乱的信息基础上,以致于漏洞百出,南辕北辙。

20025月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响,但央行2003年著名的“121文件”更是由于要求提高地产商自有资金的比例从而使房产开发受到紧缩。客观上这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的创业门槛,把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外。一旦普通开发商少了,中低档住房的供给也会减少,供给少了就促使房价上涨。那些历来靠门路的大开发商,有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响,这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争,使大地产商更能涨价、有更大发财空间。第二波调控是2004年的一系列文件和通知,它们限制了农用土地转非农建设(包括房产开发),这些措施的直接效果也是减少住房的供给,并使土地价格上涨;同时,央行进一步控制对房地产开发的信贷资金,要求商业银行将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上。因为资金短缺,一些房产商确实被淘汰掉。可是,这些措施减少了房产业的竞争,整治开发商也等于降低住房供给,在需求不断上升的情况下,房价只会加快涨速,而不是像人们希望看到的房价下跌。实际上,去年的一系列铁腕措施确实效果很好,只不过是抑制了房产商并使住房供给的增速减慢(相对于住房需求而言),结果是房价开始疯涨。从市场规律角度看,这些结果说明那些管制效果跟希望看到的正好相反。

2006年以来,中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最频繁的政策调控,但迄今为止,国内大部分城市房价上涨的趋势不但没有改变而且变得更急,一些大城市的房价不断创下历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实,但由于一方面房产新政执行需有一定时间,另一方面在操作层面还存在一些技术障碍,因而各项调控政策并未取得想象中的成效。在我看来根本就不会有明显的成效。

按照供求规律,土地价格长期是上涨的(因为有公用设施的不断投入)。房屋是建筑在土地上的,土地的价格趋升,长期来看,不可能不影响房屋的价格。所以有人提出“从中外近百年历史来看,在几乎95%以上的岁月里,房价是上涨的。”企图证明我国房价上涨的合理性,但这如同缩命论,对我们的理性行为没有半点指导意义。

  应该怎么做

如果我们回顾一下中国房地产市场所走过的近二十年的发展历程,就会发现,在旧有的框架内运用行政手段进行市场干预的调控方式已越来越难以达到预期目标。那么,如何走出宏观调控越调越涨的怪圈?这需要寻找到一个解决问题的根本之道。

我的几个基本观点就是:1、住房的拥有应回归到其“居住”的基本功能上;2、购买住房者应本着自住的需要而不应考虑其继承性;3、基于政府大量城市基础设施投入的住房价值的提升应由政府所拥有而不能由掌握巨额资金的炒家所摄取;4、依赖于国有土地的住房应保障所有纳税人的居住需求而不能放开市场投资炒作;5、即要保障市民居住需要又要遵守市场法则同时还要市民买得起,只有将住房进行有限制的出售。具体做法就是:继承原来商品房土地使用权分50年和70年这种规定,政府在出让住宅用地时按各种档次明确土地使用年限(比如35-100年之间选择),并规定在期限过后,该土地上的建筑物一律无偿收归政府所有。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”的规定修改为:“住宅建设用地使用权期间届满的,不得续期,其上房产无偿收归政府所有。”只有这样,才能扼制在住房上的投机炒作,使住房回归其居住功能;开发商也不会囤房惜售,推高房价;其他干预市场运作的所谓宏观调控政策也大可简化或取消;政府在收回“过期”的住房后可以从容地用作政府廉租房来保障低收入人群和“流动人口”的住房需求(当然,对仍有住房需要的原所有人,政府应妥善安排其廉租房居住,不过这将是很少的情况),也可根据情况进行统一改造(由于同一片区使用期限相同,收回日期一致,因而在改造上将非常方便);而当今的有钱一族所购买的住房这一资产将很少可以通过继承转移至下一代,从而减少贫富的“世袭”,为下一代创造平等的机会。

几个观念问题

1、我们购买的房产就一定要永远拥有吗?我们有居住需要的“有生之年”是多久?我们有必要将“我们的”房产传给下一代吗?我们的下一代没有自己置办房产的能力吗?一套房产的使用寿命能有多长?

2、政府进行城市基础设施的投入不应该得到其收益吗?政府投入产出的良性循环对市民不是有利的吗?对府与市民的利益是对立的吗?如果政府具有了“无偿收回”市民土地使用权“到期”的房产的权利,市民财产所有权就遭到了侵犯吗?市民就是现在生存着的人吗?为后代留下自己的房产比为后来人的公平着想更有意义吗?

3、房产是普通商品吗?可以放任资本对其的控制与炒作吗?政府无权对房产的交易设置条件(过期无偿收回)吗?如果这样做会导致怎样的问题?

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